A esta altura, quem acompanha o mercado de Manhattan já se acostumou a ouvir que Brooklyn e Queens são os mercados aquecidos, com disputas de propostas e preços em alta. Manhattan nem tanto, embora antes simplesmente ofuscasse os outros distritos em preço e prestígio.
Não venho com a notícia de que essa tendência se inverteu de repente. Mas as coisas em Manhattan estão… interessantes.
Hoje há cerca de 6.115 unidades à venda no distrito, uns 10% a menos do que nesta época em 2025. E a oferta é na verdade ainda menor do que parece, porque 51% dos imóveis estão no mercado há 90 dias ou mais, muitos com preços irreais e já “encalhados”. Ou seja, os compradores não só tiveram o poder de compra cortado pelas recentes altas dos juros das hipotecas, como também não há muita coisa que os convença a esticar o orçamento, já apertado.
Não surpreende, então, que só 588 contratos tenham sido assinados em setembro, cerca de 14% abaixo da média histórica. Em parte, isso pode se dever ao fato de muitos feriados religiosos terem caído mais cedo este ano, mas, seja como for, não é exatamente um mercado em alta.
A não ser, e aqui entra a referência a “Um conto de duas cidades”, que estejamos falando de imóveis de luxo: tudo acima de $4M. Essa categoria subiu 22% no acumulado do ano em relação ao ano passado. Enquanto isso, entre os compradores abaixo de $4M, a atividade de contratos foi na verdade 18% menor que no ano passado. Faz sentido, porque mais compradores das faixas média e baixa dependem de dinheiro emprestado, que acaba de ficar muito mais caro. Compradores de alto patrimônio compram com mais frequência à vista, e ainda têm acesso a empréstimos garantidos por carteira ou ativos e a outros instrumentos que podem significar juros menores se decidirem financiar parte da compra.
À medida que o estoque de lançamentos começar a diminuir (e vai, porque embora os compradores de luxo estejam a todo vapor, há pouquíssimos projetos novos a caminho), a demanda não atendida vai voltar para o mercado de revenda, que, como dissemos, já sofre com pouca oferta. E isso deve pressionar ainda mais os preços.
Mais pressão? Sim, os preços estão na verdade subindo: $1,339 por pé quadrado, alta de 5,9% em 12 meses. Isso se baseia em vendas fechadas em julho, antes das últimas altas de juros, então vamos ver se a tendência continua. Se continuar, a alta de preços pode ser a música que tira mais vendedores do canto e os leva para a pista de dança. Além disso, alguns desses vendedores podem estar de olho no relógio, já que suas hipotecas de taxa ajustável de 5 ou 7 anos (ARMs, muitas com juros historicamente baixos) se aproximam de um reajuste nada bem-vindo. Podemos ver uma chegada de novos imóveis nos próximos um ou dois anos, o que pode aquecer bastante o mercado, principalmente se os juros começarem a cair…
Além dos juros e da oferta, há outro fator macro pairando sobre o mercado: as próximas eleições. Como já comentamos neste relatório, grandes eleições costumam congelar os mercados. Depois, quase independentemente do resultado, costuma haver uma corrida de atividade quando todos percebem (de novo) que o mundo não acabou. Aconteça o que acontecer, não vai ser chato!
Vendedores: fiquem de olho no mercado, o seu momento pode estar chegando.
Compradores: nas Dicas do ofício há ideias para criar oportunidades num mercado com pouca oferta: Garimpando oportunidades.
