A estas alturas, quienes siguen el mercado de Manhattan están acostumbrados a oír que Brooklyn y Queens son los mercados más calientes, con guerras de ofertas y precios en alza. No tanto Manhattan, que antes simplemente eclipsaba a los demás condados en precio y prestigio.
No vengo con la noticia de que esta tendencia se haya revertido de golpe. Sin embargo, las cosas en Manhattan están… interesantes.
Hoy hay unas 6,115 unidades a la venta en el condado, alrededor de un 10% menos que en esta época de 2025. Y el inventario es en realidad aún menor de lo que parece, porque el 51% de las propiedades lleva 90 días o más en el mercado, muchas con precios poco realistas y ya “estancadas”. Así que los compradores no solo han visto recortado su poder de compra por las recientes subidas de las tasas hipotecarias, sino que además no hay mucho que los tiente a estirar su presupuesto, ya ajustado.
No sorprende entonces que en septiembre se firmaran solo 588 contratos, alrededor de un 14% menos que el promedio histórico. En parte podría deberse a que muchas fiestas religiosas cayeron antes de lo habitual este año, pero sea como sea, no es precisamente un mercado en auge.
A menos que, y aquí entra la referencia a “Historia de dos ciudades”, hablemos de propiedades de lujo: todo lo que supere los $4M. Esa categoría subió un 22% en lo que va del año frente al año pasado. Mientras tanto, entre los compradores de menos de $4M, la actividad de contratos fue en realidad un 18% menor que el año pasado. Tiene lógica, porque más compradores del segmento medio y bajo dependen de dinero prestado, que acaba de encarecerse mucho. Los compradores de alto patrimonio compran más a menudo al contado, y además tienen acceso a préstamos respaldados por su cartera o sus activos y a otros instrumentos que pueden significar tasas más bajas si deciden financiar parte de su compra.
A medida que el inventario de obra nueva empiece a menguar (y lo hará, porque aunque los compradores de lujo han estado muy activos, hay muy pocos proyectos nuevos en camino), la demanda insatisfecha volverá al mercado de reventa, que como dijimos ya sufre de poco inventario. Y eso debería presionar aún más los precios.
¿Más presión? Sí, los precios en realidad están subiendo: $1,339 por pie cuadrado, un 5.9% más que hace un año. Esto se basa en ventas cerradas en julio, antes de las últimas subidas de tasas, así que veremos si la tendencia continúa. Si sigue, la subida de precios podría ser la música que saque a más vendedores a la pista de baile. Además, algunos de esos mismos vendedores quizá estén mirando el reloj, porque sus hipotecas de tasa ajustable a 5 o 7 años (ARM, muchas a tasas históricamente bajas) se acercan a un reajuste nada bienvenido. Podríamos ver una llegada de nuevo inventario en el próximo año o dos, lo que podría calentar mucho el mercado, sobre todo si las tasas empiezan a bajar…
Más allá de las tasas de interés y el inventario, hay otro factor macro que se cierne sobre el mercado: las próximas elecciones. Como hemos comentado antes en este informe, las grandes elecciones suelen congelar los mercados. Después, casi sin importar el resultado, suele haber una oleada de actividad cuando todos se dan cuenta (otra vez) de que el mundo no se acabó. Pase lo que pase, ¡no será aburrido!
Vendedores: no pierdan de vista el mercado, su momento puede estar por llegar.
Compradores: en Consejos del oficio encontrarán ideas para crear oportunidades en un mercado escaso: A la caza de oportunidades.
